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Catégorie : Actualités juridiques et patrimoniales (Page 2 of 2)

Plus-values immobilières : sept cas d’exonération

Les dernières réformes fiscales (IFI et flat tax réservée aux placements financiers) sont plutôt pénalisantes pour l’immobilier. Mais les exonérations existantes en matière de plus-value sont maintenues et étoffées. En voici sept.

L’impôt sur les plus-values immobilières grimpe vite. Le gain est taxé à hauteur de 36,2% (prélèvements sociaux inclus), sauf si vous êtes éligible à une des sept exonérations. Le Revenu les liste pour vous

La résidence principale

L’exonération la plus connue est sans aucun doute celle applicable à la plus-value réalisée sur la résidence principale.

Pour bénéficier de cette «niche fiscale», l’administration définit la notion de résidence principale comme le lieu de résidence habituelle du contribuable. Si vous quittez votre logement avant de l’avoir vendu, vous devez être vigilant car l’administration fiscale précise que vous devez respecter «un délai normal de vente» ne devant généralement pas dépasser une année.

Bien détenu depuis plus de 30 ans

Compte tenu des abattements pour durée de détention, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu au terme de 22 ans et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Vente d’un logement en vue d’acquérir sa résidence principale

Cette exonération concerne les personnes non propriétaires de leur logement qui vendent un bien immobilier (résidence secondaire ou locative) pour acheter leur résidence principale.

Pour en bénéficier il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les quatre dernières années qui précèdent la vente, et ne pas avoir vendu un autre bien auparavant.

L’achat de la résidence principale doit se concrétiser dans les 2 ans.

Ventes inférieures à 15.000 euros

La plus-value est exonérée si le prix de cession du bien n’excède pas 15.000 euros.

Le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) apporte une précision importante : en cas de cession de plusieurs parcelles ou lots à un même acquéreur, il y a lieu d’apprécier le seuil d’imposition de 15.000 euros en tenant compte du prix de cession global (BOI-RFPI-PVI-10-40-70-n°80).

Autre précision : dans le cadre d’un bien détenu en indivision, le seuil de 15.000 euros s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise, quelle que soit la valeur totale du bien cédé.

Ventes réalisées par une personne retraitée ou invalide

Pour en bénéficier, le contribuable ne doit pas être assujetti à l’IFI et son revenu fiscal de référence du contribuable ne doit pas dépasser les seuils prévus par l’article 1417- I du CGI.

Ventes réalisées par des non-résidents

Une fois installés à l’étranger, les non-résidents qui vendent un logement en France bénéficient d’une exonération plafonnée à 150.000 euros.

Deux conditions sont nécessaires pour profiter de cet avantage.

Le non-résident doit avoir résidé en France un minimum de deux années continues avant la vente, et le bien doit être vendu au plus tard le 31 décembre de la cinquième année qui suit son départ pour l’étranger (sauf s’il a la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession).

Nouveauté : exonération partielle pour les ventes réalisées en zone tendue

Elle concerne les ventes de terrains à bâtir ou les immeubles bâtis en zone tendue (zone A et A bis).

La plus-value est exonérée pour partie, à condition de construire un immeuble d’habitation (abattement de 70%) ou des logements sociaux (abattement de 85%) dans les 4 ans.

Autre condition : l’avant contrat doit être signé entre le 1.1.2018 et le 31.12.2020

 

Source: Le Revenu

Compromis de vente : cinq points importants qui protègent le vendeur

L’une des plus grandes craintes pour les vendeurs de biens immobiliers est de voir l’acquéreur se rétracter avant de signer l’acte définitif. Pour protéger les vendeurs, il existe des clauses et des garanties pour anticiper une éventuelle renonciation de l’acquéreur. Voici les points importants qui peuvent protéger un vendeur à l’occasion d’une transaction immobilière.

Par BFMTV.com

Comment se déroule une succession ?

Après la disparition d’un proche vient le temps de la succession. Bien que les héritiers soient dans une période douloureuse, le règlement d’une succession obéit à des délais sous peine de pénalité de la part de l’administration fiscale. Comment se déroule une succession ? Voici les principales étapes que doivent suivre les héritiers dans le cadre d’une succession.

BFMTV.COM

Immobilier : faut-il fuir les villes à fort rendement locatif ?

Sur le papier, il est tentant d’investir à Saint-Etienne, Mulhouse et Limoges où un appartement rapporte à son bailleur plus de 8% par an. La réalité est plus complexe, car le gain final dépend aussi de la plus ou moins-value réalisée à la revente.

L’épargnant 3.0 est fan de palmarès. L’un des plus appréciés est celui des villes les plus rentables pour un investissement locatif.

Dans l’ordre, selon MeilleursAgent.com : Saint-Etienne (8,7% de rendement brut avant charges et impôts), Mulhouse (8,6%), Limoges (8,2%), Bourges (7,5%), Béziers (7,3%), Le Mans (7,3%), Perpignan (7,2%), Brest (7,1%), Poitiers (6,9%) et Le Havre (6,9%).

Certains en déduisent la liste des villes où il convient d’acheter un appartement pour le louer. Le Revenu recommande de bien peser le pour le contre avant de concrétiser un investissement locatif dans une ville à fort rendement. Quel que soit votre objectif : défiscaliser avec le dispositif Pinel, vous constituer un patrimoine à crédit en profitant des taux d’intérêt bas, compléter vos revenus à la retraite…

Prenons de la hauteur

La performance 2018 d’un investissement immobilier (dans l’ancien ou le neuf en Pinel, dans une maison ou un appartement) ne dépend pas que du rendement locatif (le loyer annuel divisé par le prix du bien en début d’année), mais aussi de la plus ou moins-value en capital réalisée dans l’année. Or on constate que les villes à fortrendement sont aussi celles où la cote progresse le moins, voire recule sur moyenne période.

En cinq ans, les prix ont baissé de 10,5% dans les dix villes préalablement citées. Alors qu’ils ont progressé de 5,8% dans les dix agglomérations qui affichent le plus bas rendement locatif : Paris, Bordeaux, Lyon, Cannes, La Rochelle, Antibes, Ajaccio, Aix-en-Provence, Nice, Nantes. Une évolution en ciseau qui interpelle.

Quelle agglomération privilégier en immobilier locatif ?

Le Revenu privilégie les métropoles qui profitent de la mondialisation, à commencer par Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille, Toulouse, Nantes, Lille et Strasbourg.

Mais cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas des affaires à réaliser à Saint-Etienne ou Mulhouse pour un investisseur au fait des réalités locales.

Dans les villes à fort rendement, les loyers suffisent à rembourser les banques. Vous pouvez donc vous constituer un patrimoine immobilier à crédit sans capital de départ, ce qui est impossible à Paris ou Bordeaux.

Quelle que soit la ville dans laquelle vous investissez, que cela soit dans unappartement ou une maison, dans l’ancien ou le neuf en loi Pinel, pour défiscaliser ouvous doter d’un capital à transmettre, plus vous consacrerez du temps à votreopération, plus vous gagnerez.

C’est la règle d’or de l’investissement immobilier locatif.

Comment vendre son bien immobilier au meilleur prix ?

Tous les propriétaires souhaitent vendre leur bien immobilier au meilleur prix. Si un bien totalement surévalué ne prend que très rarement preneur, il existe néanmoins quelques astuces pour accroître la valeur de votre bien aux yeux des potentiels acheteurs. Voici comment vendre son bien immobilier au meilleur prix.

Testament, SCI, Donation… Ce que la loi autorise pour prévoir sa succession

Pour répartir votre héritage, vous avez le choix entre plusieurs dispositifs plus ou moins avantageux. Testament, SCI, donation, assurance vie, voici ce qu’il faut savoir pour transmettre au mieux vos biens à vos proches.

Si vous ne souhaitez pas vous en remettre au seul Code civil, mais au contraire répartir vos biens à votre manière parmi vos proches, qu’il s’agisse de votre partenaire (conjoint, pacsé ou concubin), de vos enfants ou des siens, sachez qu’il existe des solutions simples à mettre en oeuvre pour y parvenir.

Il y a d’abord le testament, que vous pouvez rédiger, au choix, seul ou avec l’aide d’un notaire. Il permet de préparer à l’avance votre succession selon vos désirs, par exemple en favorisant certains de vos enfants ou votre partenaire de vie. Avec une donation, le principe est identique, mais le bénéficiaire n’a pas à attendre votre décès pour profiter de votre générosité et des avantages fiscaux qui vont avec (voir le tableau de la partie “Don et abattement” plus bas), puisqu’il est servi tout de suite. Attention, cela signifie que, contrairement au testament, vous vous dépouillez de vos biens de votre vivant, sauf à utiliser la technique du démembrement de propriété et de vous réserver l’usufruit du bien donné, c’est-à-dire son utilisation.

Parmi la panoplie d’outils de transmission de patrimoine existants, il ne faut pas oublier l’assurance vie et ses formidables atouts successoraux. Pensez également à constituer une SCI (société civile immobilière) si vous aimez la pierre, notamment si vous vivez en concubinage et désirez vous protéger mutuellement. Dans tous les cas, votre liberté d’action ne sera pas totale : les intérêts des héritiers réservataires (vos enfants, ou, à défaut, le conjoint), qui ont des droits sur votre patrimoine, devront être respectés au centime près.

Si vous souhaitez en savoir plus sur ces dispositions, le cabinet Capelli & Associé se tient à votre disposition pour en discuter avec vous.

 

 

Logements meublés : Avez-vous opté pour le bon régime d’imposition?

Les propriétaires qui louent leur logement en meublé ont eu jusqu’au 18 mai pour choisir entre un abattement forfaitaire ou une déduction de leurs charges au réel.

Les propriétaires de logement meublé ont-ils fait le bon choix ? S’ils ont perçu des loyers d’un montant de moins de 70 000 euros en 2017, ces revenus sont automatiquement soumis au régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Celui-ci permet un abattement forfaitaire de 50% des recettes pour couvrir les charges mais il n’est pas possible de déduire un centime de plus.

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Transmission : Et si vous adoptiez vos beaux-enfants?

L’adoption plénière ou simple des enfants de votre conjoint leur ouvre des droits sur votre patrimoine. Mais la procédure est lourde et la plupart du temps irrévocable.

Si vous avez élevé l’enfant de votre moitié, juridiquement et fiscalement, vous restez deux étrangers. Une donation en sa faveur sera taxée à 60 %, tout comme une succession, et vous devrez rédigerun testament. Pour y remédier, vous pouvez engagerune procédure d’adoption. Un lien juridique se crée alors entre vous et lui et demeure même si vous vous séparez de son parent.

DANS LE CAS DE L’ADOPTION PLÉNIÈRE, UN NOUVEL ACTE DE NAISSANCE EST ÉTABLI POUR VOTRE BEL-ENFANT, QUI PREND VOTRE NOM ET BÉNÉFICIE D’UNE PART RÉSERVATAIRE DANS VOTRE SUCCESSION, COMME VOS ENFANTS BIOLOGIQUES

En France, deux types d’adoption coexistent, la plénière et la simple.

Pour que la première soit possible, votre bel-enfant doit avoirmoins de 15 ans et vous devez êtremarié avec l’un de ses parents d’état civil. Son autre parent ne doit pas l’avoir reconnu, avoir été déchu de son autorité parentale ou être décédé, ainsi que ses parents. « Une adoption plénière rompt le lien entre l’enfant adopté et l’un de ses parents, l’adoptant remplace ce dernier à l’état civil », explique Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris.

La procédure validée au tribunal, un nouvel acte de naissance est établi pour votre bel-enfant, qui prend votre nom et bénéficie d’une part réservataire dans votre succession, comme vos enfants biologiques. En contrepartie, il perd ses droits sur le patrimoine du parent que vous remplacez à l’état civil. Fiscalement, en cas de donation ou de succession, il bénéficie du barème de transmission parent enfant.

Lire aussi : Peut-on « sans le vouloir » déshériter ses enfants ?

Dans le cas de l’adoption simple, « le lien avec l’une des familles d’origine n’est pas rompu et une double filiation est créée : l’enfant hérite à la fois de ses deux parents naturels et de son parent adoptant », précise Marie Monmarché, notaire à Joué-les-Tours (Indre-et-Loire).

L’accord des deux parents

Vous devez d’abord obtenirl’accord des deux parents de l’enfant s’il est mineur et le sien s’il a plus de 13 ans. Si vous êtes remarié avec son père ou sa mère, vous devez avoir au moins 10 ans de plus que lui, et si vous êtes pacsé ou concubin, être âgé d’au moins 28 ans et au moins 15 ans de plus que lui. Une fois adopté, il pourra accolervotre nom au sien et aura des droits sur votre patrimoine.

Mais, « fiscalement, une transmission entre adoptant simple et adopté reste soumise au barème fiscal des étrangers », précise Nathalie Couzigou-Suhas, « sauf si l’adopté est l’enfant du conjoint, ou celui du pacsé ou concubin, et que l’adoptant justifie l’avoir élevé au moins 5 ans pendant sa minorité, ou au moins 10 ans pendant sa minorité et sa majorité », ajoute-t-elle.

Autre exception : si vous décédez alors que votre enfant adopté est mineur, le barème successoral parent enfant est appliqué. Enfin, si l’adoption simple peut être révoquée devant les tribunaux dans des cas très graves (sévices, extorsion de fonds), l’adoption plénière est irrévocable.

 

Source: LeMonde.fr

 

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