Capelli & Associés

Les députés portugais ont mis fin à l’exemption d’impôts accordée aux retraités européens bénéficiant du statut de “résident non habituel” (RNH). Mais seuls les nouveaux arrivants seront concernés par cette mesure, à dater du 31 mars 2021.

C’était annoncé depuis plusieurs semaines, c’est désormais officiel : les retraités de l’Union européenne qui souhaitent s’installer au Portugal et bénéficier du régime fiscal des “résidents non habituels” (RNH) seront désormais taxés à hauteur de 10 % sur leurs pensions.

Les députés portugais viennent de valider une proposition de loi qui met fin à l’exemption fiscale totale dont bénéficiaient jusqu’alors les résidents non habituels. Ce statut avait été créé en 2009 pour attirer les résidents étrangers alors que le pays avait grand besoin de devises.

À noter : les anciens bénéficiaires conserveront cet avantage, seuls les nouveaux arrivants seront concernés par cette mesure, qui devrait entrer en vigueur le 31 mars 2021.

Pour calculer la rentabilité ou le rendement d’un investissement immobilier, c’est assez simple. Le rendement net ou brut s’obtient grâce au prix d’achat, de votre mensualité de prêt immobilier, du montant du futur loyer et des charges. Explications et formules de calcul de rentabilité brute et nette.

De plus en plus de Français s’intéressent à l’investissement immobilier. Un placement dans la pierre qui rassure et qui assure une rentabilité parfois plus élevée que d’autres placements financiers. 

Connaître la rentabilité, c’est-à-dire le rendement de votre investissement immobilier locatif, vous permettra de savoir si un placement rapporte plus qu’un autre en fonction du prix d’achat et du loyer que vous pouvez en dégager mais aussi des charges.

Votre objectif ? Faire en sorte que le bien s’autofinance et obtenir un meilleur rendement qu’une épargne bloquée sur un PEL ou un Livret A. Pour cela, il vous faudra réaliser quelques calculs de rentabilité en amont. 

Notez que les placements sont toujours plus ou moins risqués et que pour réaliser un bon investissement locatif vous devrez faire attention à l’emplacement du logement et à la demande locative dans la ville où vous souhaitez acheter.

Le calcul du rendement brut d’un investissement locatif 

Le calcul du rendement brut vous permet de vous faire une première idée de l’intérêt d’un investissement locatif par rapport à un autre. Il vous faudra penser à intégrer les frais de notaire. C’est-à-dire en les ajoutant au coût de l’acquisition et aux éventuels coûts des travaux si vous devez en réaliser avant de le louer. 

La formule de calcul du rendement locatif brut

(Montant du loyer x 12 mois ) x 100 / par le prix d’achat (incluant les frais d’acquisition) 

Exemple de calcul de rendement brut 

Pour un achat de 100 000 euros par exemple avec un futur loyer de 700 euros : 700 x 12 = 8 400 euros x 100/100 00 euros = 8,4%. 

Ce taux de 8,4% vous permet de comparer la rentabilité brute de votre investissement locatif. Il vous faudra l’affiner en y ajoutant les charges locatives que vous ne pourrez pas récupérer dans le loyer et impôts afin de connaître votre rentabilité réelle, autrement dit, la rentabilité nette de votre investissement locatif.

Le calcul du rendement net d’un investissement locatif 

Bien évidemment lorsque l’on est propriétaire, des frais s’accumulent notamment des charges ou des taxes. En les ajoutant, vous obtiendrez la rentabilité nette de votre investissement immobilier. 

Ce calcul vous donnera un taux différent et plus précis du précédent calcul de rendement brut. Le rendement net est donc plus proche de la rentabilité réelle de votre placement immobilier.

La formule de calcul du rendement locatif net

(Montant du loyer x 12 mois) x 100 – (les charges locatives)/par le prix d’achat 

Exemple de calcul de rendement net

Pour un achat de 100 000 euros par exemple avec un futur loyer de 700 euros : 700 x 12 mois = 8400 euros vous obtiendra le montant du loyer annuel duquel il vous faudra déduire les charges (taxe foncière, charges de la copropriété, d’assurances ou de gestion). 

Vous devrez ensuite faire la somme de toutes les charges du bien. Par exemple : 900 euros de charges de copropriété annuelles non-récupérables, 700 euros de taxe foncière, 300 euros de réparations locatives et 100 euros d’assurance loyer impayé. soit 2000 euros. Soit : 8 400 – 2 000 x 100/ 100 000 = 6,4%. 

Ce qui vous donne un taux de 2 points d’écart avec le rendement net. Il vous faudra également ajouter les frais de l’agent immobilier si vous confiez la gestion locative à un professionnel et le coût du crédit immobilier. 

Attention à la fiscalité de votre investissement locatif 

Pour obtenir une idée encore plus précise de votre rentabilité locative, il vous faudra calculer le rendement net-net. C’est-à-dire le rendement net de fiscalité et donc incluant votre imposition de revenus fonciers. Un élément à ne pas prendre à la légère lorsque l’on se lance dans ce type d’investissement. 

Pour obtenir votre rendement net-net, tout dépendra du régime de vos revenus fonciers et de votre tranche imposable : micro foncier, réel, micro BIC… et des dispositifs fiscaux dont vous pouvez peut-être bénéficier si vous avez effectué un investissement en loi Pinel ou en Denormandie par exemple. 

Investissement locatif : attention à la vacance locative 

Parce que votre rentabilité dépend du paiement du loyer, pensez à prévoir un ou de mois de vacance locative dans vos calculs afin d’avoir différentes hypothèses optimistes comme pessimistes. 

L’absence de locataire pèsera en effet lourd dans votre rendement. Pour cela, visez une ville où la demande pour le type de bien que vous souhaitez acheter est forte. Surtout que vous devrez assumer la mensualité du prêt immobilier chaque mois. Mieux vaut donc anticiper ces frais et prévoir une épargne de sécurité de quelques mois d’échéance de crédit, le temps de trouver un locataire… 

Prenons rendez-vous pour en discuter